存量房貸利率就是指銀行已經發放的房貸的貸款利率，所謂存量房貸就是指銀行已經發放的房貸。但是對于公積金貸款一般是不納入存量房貸的范圍之內的。更嚴格地說，存量房貸是指已經發放的且沒有結清的房貸，如果是已經結清的房貸則是不屬于存量房貸了。

　　哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率

　　符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。

　　對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

　　存量房貸款利率為什么不降

　　1、存量房貸利率采用固定利率定價

　　采用固定利率定價的存量房貸，在整個貸款合同期限內，貸款利率始終固定不變。只有轉換為浮動利率定價的存量房貸，貸款利率才有下降的可能。

　　2、存量房貸利率參考的LPR未下降

　　LPR每月產生一次，但轉換為浮動利率定價的存量房貸，貸款利率調整周期最短為一年。因此不管這一年中LPR如何下降，只要房貸利率調整前期參考的LPR沒有下降，那么房貸利率就不會下降。

　　3、存量房貸利率的重定價日還沒到

　　轉換為浮動利率定價的存量房貸，重定價日一般是每年的1月1日。因此即使參考的LPR下降了，但重定價日一天沒有到來，存量房貸利率都不會下降。存量房貸利率1月1日下降后，至12月31日保持不變。

　　4、存量房貸利率是公積金貸款利率

　　公積金貸款利率是個例外，它是由中國人民銀行統一調整的，與LPR無關。因此若存量房貸利率是公積金貸款利率，那么不管是市場上的LPR下降，還是商業性房貸利率下降，存量房貸利率都不會下降。

　　5、存量房貸利率是二套房貸款利率

　　房貸利率下調，其實是針對首套住房貸款而言，二套房住房貸款利率始終是維持原有水平不變，不管是存量房貸利率還是新申請的房貸利率，二套房貸款利率下限仍為不低于同期LPR+0.6%。